Рента

Договор ренты представляет собой нотариально заверенное соглашение между двумя сторонами: пожилым, обладающим недвижимостью, но нуждающимся в уходе (как правило, это пожилые люди, не имеющие близких родственников и стеснённые материально) и лицом, желающим приобрести жилплощадь, но не имеющим достаточного количества финансовых средств. Согласно договору, владелец недвижимости (рентный кредитор) передаёт плательщику (рентному должнику) права на жильё в обмен на обязательство ухаживать за ним и выплачивать определённую сумму денег.

На первый взгляд все выглядит легко, просто, а главное – обоюдовыгодно. Однако существует множество нюансов и «подводных камней», которые следует изучить и обдумать до заключения сделки.

Виды договоров пожизненного содержания

Выделяют три вида договоров ренты:

1. Постоянный, являющийся бессрочным, действие которого может быть прекращено в случае выполнения определённых условий, прописанных в договоре или установленных законодательно.

2. Пожизненный, предполагающий выплату ренты до смерти рентополучателя. Если кредиторов несколько, то со смертью одного из них, доля переходит в равных частях к остальным. Договор завершится только со смертью всех рентополучателей. Этот вид выплаты не передаётся по наследству.

3. Пожизненный с иждивением. Этот вариант предполагает денежную выплату кредитору, а также обеспечение ему пожизненного ухода в виде питания, прогулок, помощи в лечении и во всём, что будет прописано в соглашении.

Договор пожизненного содержания (ренты) с иждивением 

Этот вид соглашения – самый неспокойный из всех. В обязанности плательщика входит обязательный уход за пенсионером, включающий походы в магазин за продуктами, приготовление пищи, прогулки, лечение и многое другое. Если в договоре чётко не прописать, что именно обязан делать плательщик, рентному кредитору легко будет доказать, что обязанности не выполняются и расторгнуть соглашение.

Когда выгодно, а когда не стоит

Прежде чем принять решение о выгодности заключения сделки, будущему плательщику стоит решить для себя: сможет ли он на протяжении многих лет ухаживать за чужим престарелым человеком. Важным аспектом является здоровье пенсионера, в том числе, психическое. Сделку лучше заключать с родственником или человеком, чей характер знаком, и известно, чего от него можно ожидать, или как с ним договариваться.

Точно не стоит идти на соглашение с пенсионером, если вы в принципе не можете ладить с пожилыми людьми или не готовы исполнять различные желания, в том числе и капризы, которые со временем могут усилиться. Особенно это актуально в случаях, если пенсионер обладает скверным характером, не ладит с соседями (с ними можно поговорить) и вы не первый, с кем он собирается заключить подобную сделку (это можно выяснить в нотариальной конторе по месту жительства человека).

Договор пожизненной ренты

В соответствии с вышесказанным соглашение пожизненной ренты предполагает приобретение жилплощади у рентного кредитора в обмен на регулярные финансовые выплаты в объёме, зафиксированном договором. Этот вид ренты с юридической точки зрения менее опасный, чем пожизненное содержание с иждивением, но тоже имеет свои риски, причём, для обеих сторон.

Риски сторон

1. Ошибочный выбор. Каждая из сторон не защищена от ошибки в выборе партнёра для заключения соглашения. При знакомстве люди могут понравиться друг другу, но со временем окажется, что развивающееся чувство взаимной неприязни делает невозможным поддержание длительных отношений.

2. Посильность ноши. Со временем рентоплательщик может столкнуться с проблемой, что больше не в состоянии исполнять условия договора. С годами подопечный может, к примеру, тяжело заболеть, что потребует дополнительного ухода.

3. Умение ждать. С этим риском чаще сталкиваются рентоплательщики. Если пенсионер обладает хорошим здоровьем, то он может дожить до крайне преклонного возраста. К тому времени выплаченные суммы значительно превысят фактическую стоимость жилья. Известны случаи, когда рентоплательщики умирали раньше рентополучателей.

4. Опасность расторжения. По закону договор может быть расторгнут, если будет доказано, что рентный должник не исполняет своих обязательств. Среди пожилых людей тоже встречаются мошенники, которые, передумав, начинают провоцировать ситуации неисполнения договора, например, не получают деньги 2–3 месяца под различными предлогами, прячут квитанции на оплату ЖКХ и т. п. Хитрость доказать практически невозможно, а несвоевременные выплаты – легко. Это будет достаточным основанием для расторжения договора и автоматической потере выплаченных средств.

Особенности правового регулирования

1. По соглашению постоянной или пожизненной ренты рентный кредитор может получить в собственность любой вид имущества (движимое и недвижимое), по соглашению с иждивением – только недвижимость, включая земельные участки.

2. По закону в роли плательщиков ренты могут выступать как физические, так и юридические лица, рентополучателями по договору постоянной ренты могут быть физлица и некоммерческие организации, по договорам пожизненной ренты и с иждивением – физлицо или юридические лица.

3. Договор ренты оформляется исключительно в письменном виде и в обязательном порядке заверяется у нотариуса, а при отчуждении недвижимости регистрируется переход прав собственности.

4. Госрегистрация соглашения ренты производится в соответствии с положениями ФЗ № 122 от 21.07.1997.

5. Постоянная рента выплачивается денежными средствами в сумме, зафиксированной в соглашении, раз в квартал, пожизненная – в конце каждого календарного месяца (если в договорах не предусмотрено иное). Объём ежемесячного содержания по договору ренты с иждивением оговаривается в соглашении, но не может быть ниже 2 МРОТ.

Составление договора пожизненного содержания

Соглашение пожизненного содержания имеет стандартную форму и содержит положения:

1. О предмете договора, включающего максимальную, документально подтверждённую информацию об объекте, передаваемом в собственность рентного должника.

2. О порядке предоставления содержания (общая стоимость ежемесячных затрат, а также подробный список оказываемых услуг по уходу).

3. О правах и обязанностях сторон.

4. О порядке и условиях выкупа пожизненного содержания.

5. Об ответственности сторон.

6. Заключительные положения, в которых отражена информация о сроке действия соглашения, необходимости нотариального заверения, порядке оформления передаточного акта.

На что стоит обратить внимание

К наиболее важным вопросам при заключении соглашения относятся:

• предмет договора (должно присутствовать чёткое описание отчуждаемого объекта недвижимости);

• размер выплаты;

• условия обеспечения выплаты;

• при договоре о выплате ренты с иждивением следует прописать все малейшие нюансы обязанностей плательщика перед рентным кредитором.

Порядок регистрации

• паспорта;

• правоустанавливающие документы на недвижимость;

• справку из БТИ.

На основании этих документов нотариус составит заявление установленной формы. Обе стороны его подпишут, нотариус – заверит.

Если соглашение ренты предусматривает отчуждение недвижимости, то возникает необходимость в регистрации перехода прав собственности рентному должнику, что влечёт появление обременения – ипотеки в пользу рентополучателя. Плательщик получает на руки свидетельство, в котором он будет вписан как собственник жилья и указаны обязанности по отношению к бывшему владельцу.

Основания расторжения сделки

Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:

• установления факта принуждения, угрозы, насилия;

• подписание договора вследствие обмана;

• невыполнения сторонами договорных обязательств;

• если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.

Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:

• рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;

• плательщик обанкротился;

• не соблюдаются условия по рентной выплате.