Пенсионер сдаёт квартиру. Как сдать квартиру безопасно

При наличии пустующей квартиры рано или поздно может возникнуть вопрос о сдаче её в аренду. Сделать это хочется правильно, грамотно, без правовых и иных последствий. Но где найти добросовестных арендаторов, которые и исправно платить будут и сохранят в целостности ремонт, мебель и технику в этой квартире и не доставят неудобств соседям? Как обезопасить себя и грамотно оформить требования к жильцам, чтобы не возникло спорных ситуаций в дальнейшем?

Что представляет собой договор найма жилого помещения

Сдача в аренду жилого помещения представляет собой предоставление собственником жилого помещения во временное пользование и за установленную плату другому лицу.

Предоставляя квартиру в аренду, чтобы избежать негативных последствий, да и в целом следуя букве закона, следует заключить договор найма жилого помещения, где необходимо прописать все основные договорённости между сторонами и нюансы.

Основным законом, регулирующим нормы и правила сдачи в аренду жилого помещения является Гражданский кодекс РФ (глава 35), согласно которому такой договор заключается в письменной форме, как и все изменения к нему. Если в период действия договора найма меняются какие-либо его условия, например, размер арендной платы или компенсация за замену оборудования в квартире, то они также оформляются письменно, в виде дополнительного соглашения к договору. Сторонами по такому договору являются наймодавец – собственник, сдающий в наём квартиру и наниматель – лицо, снимающее ее.

Важным отличием между созвучными договорами является то, что договор найма заключается на жилую недвижимость между физическими лицами для проживания в ней, а договор аренды - на жилую или коммерческую недвижимость, когда одной из сторон является юридическое лицо (организация) или даже обе.

Договор найма может быть составлен в простой письменной форме, образец договора можно найти в интернете, дописав в нем интересующие стороны условия, а также, если помощь в поиске квартирантов оказывает риелтор, то у него должны быть бланки таких договоров.

Основные условия договора найма квартиры

Договор найма призван защищать интересы обеих сторон, поэтому очень важно прописать в нём все основные и интересующие моменты, предполагаемые ситуации, которые могут возникнуть в период его действия и пути их решения в рамках закона.

К основным условиям договора относятся:

• Срок договора. Можно определить любой срок для договора, но важно помнить, что если срок превышает 1 год, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре или отделении МФЦ в течение 30 дней с даты его заключения.

• На практике договора найма заключаются на 11 месяцев, с последующей пролонгацией по необходимости, ведь тогда не нужно регистрировать договор и платить госпошлину за это. Причём, согласно закону если собственник квартиры за 3 месяца до окончания срока договора не уведомил о расторжении договора или изменении существенных условий, то договор считается продленным на этот же срок и на этих же условиях.

• Паспортные данные обеих сторон и их реквизиты, в случае безналичной оплаты аренды. Следует указать данные и проживающих с нанимателем лиц.

• Предмет договора. В этом пункте указываются данные сдаваемого жилого помещения – площадь, адрес, количество комнат и др. Обязательно нужно описать состояние передаваемой квартиры и находящееся в ней имущество, составив его опись с детальным и точным описанием вещей.

• Стоимость аренды и условия её оплаты. Можно предусмотреть депозитный платёж, который оплачивается при заключении договора в размере месячной арендной платы и является гарантом исполнения обязательств по договору и сохранности имущества квартирантом, зачесть который можно в счёт арендной платы за последний месяц при расторжении договора.

• В этом пункте также следует прописать, каким образом производится оплата за проживание в квартире – наличными денежными средствами или переводом на карту наймодателю, до какого числа расчёт должен быть осуществлён, как компенсируются коммунальные расходы и что в себя включают. Чаще всего квартиранты самостоятельно оплачивают квитанции по коммунальным платежам, исходя из фактического потребления энергоресурсов.

• В договор стоит включить пункт, предусматривающий штрафные санкции за задержку или систематические просрочки обязательных платежей по договору, с начислением ежедневных пеней за это до момента фактической оплаты.

• Дополнительно нужно внести пункт о повышении арендных платежей, указав периодичность и размер увеличений.

• Права и обязанности сторон. Собственник квартиры может прописать любые требования и ограничения, обязательные к исполнению нанимателем - не курить в квартире, не менять оборудование без согласования с хозяином квартиры, не заводить животных, указать количество визитов с проверкой жилья и тд., а последний уже решит соглашаться с ними или нет. Следует прописать условия о судьбе неотделимых улучшений помещения, определить действия сторон в случае замены оборудования, электропроводки, дверей и т.д.

• В договоре стоит прописать имеет ли наниматель право пересдавать квартиру, ведь недобросовестный квартирант может сдавать квартиру посуточно, что увеличит ее амортизацию, риск повреждения имущества и увеличит коммунальные расходы.

• Условия расторжения договора. Как правило, в этом пункте прописывается о досрочном прекращении договора при не соблюдении его условий сторонами и указывается срок для освобождения помещения – в течение 30 календарных дней. В случае, когда стороны не могут договориться самостоятельно, стоит обратиться в суд. Но следует учитывать, что судебное разбирательство может затянуться на продолжительное время.

• Акт приема-передачи помещения – это важный документ, который служит приложением к договору и фиксирует состояние переданного помещения и находящегося в нем имущества (например, сплит-система в рабочем состоянии и пульт к ней в количестве 1 шт.)

• Еще важный момент - при наличии нескольких собственников, когда идеей сдать квартиру в аренду «загорелся» только один, ему необходимо получить письменное нотариальное согласие всех остальных собственников жилья. При несогласии хотя бы одного из них, сдать квартиру в аренду не получится.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Перед сдачей квартиры в аренду собственнику стоит оценить ее внешний вид и произвести уборку помещения, выполнить необходимый ремонт и замену неисправного оборудования. Если планируется сдавать квартиру с мебелью и бытовой техникой, то следует позаботиться об исправности данного оборудования.

Перед выставлением квартиры на рынок недвижимости следует:

• определить размер арендной платы, учитывая состояние квартиры, её обстановку и оснащение;

• подготовить документы на квартиру: выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру, согласие других собственников (при их наличии), согласие банка (при наличии ипотеки) и другие документы, в зависимости от ситуации.

Как найти хороших квартирантов

На сегодняшний день существует большое количество агентств недвижимости, оказывающих услуги по подбору арендаторов, из которых стоит выбрать подходящее лично Вам. Помочь определиться с выбором риелтора могут отзывы о его работе, оставленные на специализированном сайте, рекомендации знакомых.

Можно самостоятельно разместить объявление о сдаче квартиры в аренду в социальных сетях или профильных сайтах, можно также распространить информацию среди знакомых и родственников.

Выбрав помощь риелтора при сдаче квартиры, можно сэкономить массу времени, так как специалист произведет оценку помещения, качественно сфотографирует квартиру и комнаты, при подборе потенциальных квартиросъемщиков самостоятельно организует и проведет с ними встречу. Перед этим следует озвучить риелтору свои требования и подписать договор на оказание услуг с определением его гонорара.

Как обезопасить себя от неприятностей, связанных со сдачей квартиры в найм

При устном соглашении, без заключения договора найма, в случае возникновения разногласий между сторонами тяжело, а иногда и практически невозможно, доказать факт съёма данной квартиры именно этим лицом, опровергнуть размер аренды или заставить бывшего квартиросъемщика оплатить накопившийся долг по коммунальным платежам и множество других аналогичных ситуаций. Многие собственники не обращаются в суд для защиты своих прав, так как не оплачивают налоги с полученного дохода в виде арендной платы и боятся ответственности за это нарушение.

На практике случаются ситуации, когда квартиросъемщик, нарушая условия заключенного договора и получив уведомление собственника об освобождении помещения, принципиально не желает съезжать. А хозяин квартиры выносит вещи жильца и меняет замки в квартире.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных квартиросъемщиков, возможной порчи имущества и лишней траты нервов и времени, следует грамотно составить договор найма.

При официальном заключении договора найма наймодателю следует ежегодно, до 30 апреля сдавать Декларацию о полученных доходах в налоговый орган за прошлый год. Размер уплаченного налога будет зависеть от суммы арендной платы по договору, не учитывая сумму коммунальных расходов, оплаченных по показаниям приборов учета.

В нашей стране распространено сдавать квартиру по устной договорённости и решать связанные с этим вопросы самостоятельно, обращаясь в государственные органы и к закону в редких случаях или когда ситуация накалена до предела. А потом на деле выясняется, что в квартире проживает полно народу или животных, имеется большой долг по коммунальным платежам. Чтобы избежать таких ситуаций и последствий, следует составить документ, который ограничит количество претензий сторон друг к другу.